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一、住房信贷业务应把好“四关”
近年来，商业银行抓住国家调整住房消费政策的机遇，切实转变经营观念，积极开拓住房信贷市场，使住房信贷业务成为新的利益增长点。但受利益趋动等原因的影响，经济泡沫和信贷风险也逐步显现，一些地区出现了房地产投资增幅过大，价格过高，楼房虚置等问题。为此，商业银行应有所警觉，既要发展住房信贷业务，又要防范信贷风险，在业务操作上应严把四关：
一是准入关。适当选择优质楼盘为贷款对象，楼盘不求最大，但求最好，从源头堵住贷款风险，绝不能因争抢市场份额而降低经营目标和风险管理要求；二是审查关。要严格按有关规章制度进行操作，切实掌握好个人住房贷款的成数和期限，每笔贷款应办好抵押物登记、保险等手续，发展商则留足保证金并签订违约回购协议。可实行商品房开发贷款和个人住房贷款一体化操作，即对项目提供开发贷款后，再为其提供按揭贷款，保证开发贷款的收回；
三是金融服务关。坚持主动寻找实力强的发展商，积极展开宣传，同时以优质高效的服务树立起方便、快捷和可信赖的品牌形象，积极开办房地产市场咨询、房地产评估等业务，从而更深入地参与房地产市场，了解相关信息；四是加强贷后管理关。信贷人员应加强贷后跟踪调查，为每个客户建立贷款档案，防范贷款风险发生。
二、房地产开发需要规范银行信贷管理有待加强
近年来，随着国民经济持续健康发展，房地产行业呈现出突飞猛进的势头，商品房建筑面积、销售面积迅速增长，房地产开发明显升温，银行房地产信贷投放力度逐年加大，对经济金融运行产生了一定拉动作用。我们对房地产市场现状进行了调查，调查结果表明，沙洋县近几年来房地产市场开发行为不够规范，银行房地产贷款仍存在诸多问题，房地产信贷投资风险不容忽视。
（一）房地产开发热情高、速度快、数量大
2000年，为实施国家扩大内需，刺激消费，以此拉动经济增长等政策，县政府把启动房地产业作为优先支持发展的重点产业，下发文件、出台政策、减免税费、鼓励开发、引导购房，房地产业步入了快速膨胀的快车道。房地产开发建设热情高涨，县内先后成立了一些开发公司，以开发经济适用住房即解困房为起点、从2000年至2003年，沙洋县住宅建设连续四年高速增长，年均增加15万平方米，年均增长29%。
（二）个人住房信贷业务发展迅猛、增势强劲
几年来，各金融部门积极执行国家有关政策，大力拓展消费信贷业务，特别是加大了个人住房信贷业务的开办力度，先后启动了住房商业贷款、公积金贷款、组合贷款等业务种类，开展商品房、二手房、动迁安置房、公房出售、房屋装修、商业用房等贷款业务，个人住房贷款额度逐年增加，最多可达到购房款的70%，贷款年限最长可达到30年。个贷业务成为商业银行新的信贷投放领域和利润增长点。银行房地产开发信贷投入逐年增加，支持力度不断加大
（三）存在的主要问题及成因
从表面看我县住房开发的总量逐年增大，房地产市场较为活跃，但通过对房地产开发市场的调查结果看，仍然存在诸多问题。
1、商品房空置面积过大、供需结构矛盾突出
任何一种商品的销售必须遵循价值规律，供求关系是一个相对平衡的发展过程，只有维持这一平衡，市场交易行为才能顺利实现，供求双方才能利益双赢，如果破坏了这一平衡，市场秩序将会被打乱，如果供大于求，商品将会出现积压。对于房地产业，一般可以认同的供求比例为1。15：1左右，据测算目前我县商品房市场需求量每年在60万平方米左右，而近两年市场开发量每年都在150万平方米以上，远远高于需求量。截止2002年末，商品房空置面积已高达100余万平方米，其中本地开发企业空置商品住宅36。5万平方米、非住宅18万平方米，外来开发企业和抵电、抵水、抵材料以及民工房40余万平方米，形成商品房市场严重供过于求的状况。其原因主要有以下几方面：
1政府部门在房地产开发政策导向上，头脑发热，存在着急于开发、盲目上项目等问题，导致房地产开发市场出现投资过热，商品房积压过多。
2房价相对偏高，大多数居民难以承受。一方面我县属于经济欠发达地区，经济发展速度和人均收入水平不高，另一方面房价相对过高，中心区域的商品住宅平均售价达每平方米1，300元，县区平均售价也在1，350元左右，明显高于其它县市；商用房价格县中心区域在每平方米7000元左右，场最高价达1万元，一般商用房也在3，500元以上。
据测算，我县一般商品性住宅直接材料成本每平方米为500元，在其它各种税费中土地征用与拆除补偿费占5%、税费占4。8%、基础设施费占7%、配套费占3。8%，估算实际成本在每平方米800元左右，而目前我县住宅建设成本价在每平方米900—1，100元，高于全市平均水平20%左右，其中一个最重要的因素是旧房拆迁、回迁量大所致，仅2000年一年就拆掉旧楼房50万平方米，拆回迁费用约占总成本的30%，无形中增大了开发成本。
3城市人口扩容速度远远低于城市住房开发速度，影响城市住房销售。目前沙洋县还不具备中等城市的一般规模，每年城市人口增容速度仅在1万人左右，远远低于城市住房开发速度。
2、政府对房地产开发特别是招商开发给予的优惠过多、政策把握过宽，在一定意义上对无序开发起到了推波助澜的作用
2002年我县经建设部门正式批准的开发企业共有20家，其中外来招商开发企业三分之一。几年来政府部门为加快城市建设速度，拉动地方经济增长，出台了很多鼓励招商引资开发房地产的政策。一是在市场准入方面放宽政策，对资质、建设资金到位情况从宽把握。按照有关规定，项目开发建设资金到位应达到总投资的60%，最低不得低于30%，而且必须在银行专户连续存有资金半年以上，从我们调查的结果看，90%以上的开发企业不能达到这一要求；二是对域外招商开发在土地征用方面给与一定的优惠。部分开发商向政府伸手要政策、讲条件，少缴、缓缴甚至不缴土地使用费，个别开发企业搞迂回、玩曲线，绕过土地使用关，单凭一纸项目用地批准书就开工建设；三是税费减免。政府部门对部分域外招商开发企业在税费征收方面采取了一定程度的不同于本地开发企业的优惠政策。按照规定，房地产开发须交纳包括所得税、营业税、增容费等十几项税赋，近几年对招商开发在一些税赋项目和征税环节采取了减免政策，个别企业甚至可以享受个别税项零税率的优惠。
对招商开发给与优惠政策，冲击了本地开发市场，造成本地开发商在开发地段和高成本的销售价格上竞争乏力。因此我们认为这些片面的优惠政策的实施对市场的无序和不公平竞争起到了一定的助推作用，并将在今后的一段时期内持续产生不良影响。
3、部分开发企业经营行为不规范，扰乱了房地产开发市场秩序
由于前几年城市建设部门对开发企业经营行为管理过于松弛，使其经营行为不规范，投机成分增大。主要表现：一是存在无证开发的现象，擅自违规开发；二是挂靠开发问题比较突出，每个开发企业和开发项目都有不同程度的挂靠行为，留下许多后遗症；三是销售行为不规范，部分工程未办理综合验收就交付使用，以集资建房、建经济适用房为名建设、销售商品房，瞒天过海；四是开发商拖欠工程款现象严重，绝大多数开发商均有不同程度的拖欠工程款行为，有的还相当严重。
据私下介绍，目前房地产开发市场存在着两个严重扭曲、相互关联的怪现象，一是“钓鱼”现象，二是“民工房”现象。钓鱼即开发商钓政府的鱼，施工单位钓材料供应商的鱼，售房者钓老百姓的鱼。钓鱼后随之产生了“民工房”现象，由于资金缺乏，开发商以房抵账“新房二手售房”、“民工售房”现象极为严重，另外还有所谓抵水房、抵热房、抵电房等五花八门、种类繁多。据估算，抵账现象约占开发总户数的50%，其中“民工售房”占开发总户数的20%以上，抵账现象掩盖了房地产积压的真实情况，这也是目前全县没有一个权威部门能确切掌握房地产积压情况的重要原因。由此形成了一连串的怪圈和恶性循环，最后吃亏的还是老百姓。资金不足造成项目搁浅、半截子工程；资金不足造成急功近利、质量低劣，老百姓既想购房、又怕购房；资金不足造成拖欠民工工资，民工上访告状，影响社会安定团结。
4、银行信贷资金存在一定程度的风险
目前房地产开发信贷风险主要表现为以下几个方面：
1调研论证风险，即可行性风险。我县的房地产开发由于存在前述问题，可行性论证显得尤为重要，目前存在的共性问题是开发企业资信程度低“五证不全”银行与开发商签订按揭协议，按照要求必须“五证”即土地使用证、开工许可证、规划投资许可证、规划用地许可证、预售许可证齐全。而目前我市由于上述原因的存在“五证”齐全的开发商为数不多。
2管理风险，即操作风险。房地产信贷的管理风险是由其自身高风险特点所决定的，一是房地产开发属于滚动式开发经营，受气候因素等施工客观条件限制，经营周期一般为三年左右，一方面房地产市场交易价格变数较大，如遇市场动荡，前景更难预测；另一方面目前银行房地产开发贷款一般为一到二年，与其经营周期明显存在不匹配。加之目前大多数银行没有房地产评估专业人才，缺乏科学准确的市场判断，信息不灵、手段落后，很难适应当前房地产行业纷繁复杂的形势。不良贷款的形成，很大一部分原因与此有关。
3清收风险，即收贷收息风险。按照信贷管理办法规定，商业银行在贷款发放后要有计划地及时进行跟踪问效，必要时要派驻监督，对资金使用、工程进度、工程质量、销售状况等进行全程监控，这一点至关重要，极易被忽视。这也是我们在房地产信贷管理中的薄弱环节，贷款投放后个别银行信贷人员如释重负、账簿资料束之高阁，贷款不到期不见面，等到发生风险时悔之晚矣。
在调查中我们还了解到，随着个人住房消费信贷业务的迅猛发展，个别金融机构对个贷产生了盲目乐观心理，认为房地产贷款的风险主要集中在开发，个贷基本无风险，我们认为这也是一个错误的判断，极易产生麻痹思想。个贷主要包括个人住房贷款和个人商用房贷款，装修贷款在我市规模不大，个人住房贷款中的假贷款、虚贷款以及骗贷、逾期等行为屡见不鲜；个人商用房贷款中的高估房价、多头贷款以及逃贷等行为经常发生，特别是逃贷给银行造成了一定损失，这一问题各行都不同程度地存在，银行处理受偿资产，极难收回贷款本息，以致造成损失。
三、对策与建议
（一）制定公平合理、切实可行、符合实际的房地产开发政策，规范开发行为，积极盘活存量，促进我市房地产市场健康发展
政府部门首先要提高对房地产开发风险性、危害性的认识，走出以往对房地产开发在认识上存在的误区，结合我县房地产市场现状，对房地产开发做出正确的、有远见的定位和判断，在政策上不分内外，一律平等，加强对房地产市场的宏观管理，规范开发经营行为，保持合理的建设规模，严控盲目开发、乱拆乱建，对资质差、不具备资金实力的开发单位强制退出房地产开发市场，要减少各种行政费用，取消各种不合理收费，在降低房价等方面下功夫，以促进商品房开发规范、销售旺盛。
目前的首要任务是如何在盘活存量上下功夫，一是要采取措施激活房地产交易，要充分利用春秋两季房产交易大集这个方便平台，进一步促进住房交易额在年内有一个大幅度提高；二是简化程序，降低收费，切实解决交易中环节多、手续繁杂、办理时间过长等问题，特别是要进一步降低房产交易税收，降低门槛。三是要大力拓展住房二、三级市场交易份额，积极鼓励“二手房”“民工房”等上市交易，银行也要积极拓展“二手房”信贷支持领域，对以旧换新、以小换大、差价换房等情况适当放宽支持条件，要加大信贷扶持力度，以尽快盘活住房存量。相信只要政、企、银三方共同努力，我县的房地产业一定会在短时间内卸掉包袱，轻装上阵，走向良性循环的发展轨道。
（二）加强信贷管理，提高金融服务水平，进一步发挥金融对房地产业的支持作用
房地产业最大的风险莫过于银行信贷风险，各行对此一定要有一个清醒的认识，对房地产开发贷款的发放一定要审慎把握。
一是对房地产开发贷款要严格审查开发企业市场准入资格，对资质低且自有资金不足的企业坚决不予支持；对证照不全、不具备开发条件的企业坚决不予支持；对项目开发贷款要进行充分、准确的市场评估、论证、预测和可行性调研，要在贷款源头上把住关、不松劲。对期房按揭贷款要十分慎重，因为目前已经出现房源相对过剩的问题，新开发的期房前途未卜，贷款要重点向现房按揭投放。对个人按揭贷款坚决不能超比例。二是加强管理、严格监督。对已发放的项目贷款要定期开展检查，准确掌握资金流向和用途、准确掌握工期进度、准确掌握开发企业在各时点上的还款能力。对发生问题的企业及时采取相应措施，必要时可以收回贷款。以最大限度地保证银行资金安全、最大限度地规避风险。三是提高素质，科学管理。人员素质低的问题是困扰银行房地产信贷业务发展的迫在眉睫的掣肘因素，这一问题不解决，商业银行将无法应对已经到来的wto对银行业的冲击，我们决不能因偏于一隅、尚有一点点时间而懈怠，目前说未雨绸缪已晚，只能是时不我待，各行要想方设法积极培养自己的专业人才，在人才方面占领高地。可以采取直接招聘、内部培养、强化学习等办法，尽快提高人员素质，提高科学管理水平，从而在房地产信贷领域争取更大的市场份额。
在强化管理的基础上，各金融机构要积极拓宽房地产信贷服务领域，对资质好、实力强、项目佳的开发企业重点予以支持，在贷款条件、贷款额度、贷款期限、利率执行等方面可以适当放宽标准、予以倾斜。
当前，全市金融部门要大力发展以个人住房贷款业务为主的消费信贷业务，要积极探索适当放宽贷款条件、扩大住房贷款对象群体的新路子，积极创建个人信用体系，条件成熟时可将从事个体、民营经济的商品房需求者纳入到贷款对象中来。各行要在转变观念和作风、简化操作手续、缩短贷款办理时间、提高办事效率上下功夫，倾力提高金融服务水平，为购房者提供方便、快捷、优质的服务，为促进我县房地产业有序健康发展、加快居民居住条件改善步伐，进而促进全市经济快速发展做出贡献。